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房企“扎堆”分拆物业上市 物管行业两极分化加剧

2018-12-11 08:59
来源: 中国经营报
编辑:东方财富网

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  随着地产行业步入存量时代,分拆物业公司上市成为热潮。自今年雅生活(03383.HK)、碧桂园服务(06098.HK)以及新城悦(01755.HK)上市后,又一家房企旗下物业公司搭上“末班车”成功赴港IPO。

  12月6日,佳兆业物业集团有限公司(02168.HK)正式于香港交易所主板挂牌上市,上市首日开盘即跌破发行价,当日最高跌幅超5%。据悉此次IPO净募资3.28亿港元,总估值约12.9亿港元。

  随着物管行业竞争日趋激烈,以及国内融资渠道持续收紧,物业公司赴港上市成为后地产时代下的新趋势。据《中国经营报》记者不完全梳理,近期还有金科物业、永升生活以及滨江服务等物业公司正筹备赴港上市,一边是多家内地物业公司赴港上市,另一边则是香港股市低迷下新股频繁破发。

  新股寒潮下“扎堆”上市

  据佳兆业物业公布配发结果,每股发售价约为9.38港元,佳兆业共发行3500万股,以发行价计算,公司将募集资金约3.28亿港元。据佳兆业物业表示,此次募集资金的50%用来收购同类型物业公司;20%用于智能家居产业链的并购

  进入2018年以来,物业管理成为房企多元化布局中的重要一环。截至目前,在港上市的内地物业公司共有10家,其中仅2018年上市的就有4家。其中雅生活上市募资39.19亿港元;新城悦上市募资5.8亿港元。

  在房地产调控期下,信贷持续收紧,物业分拆上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务,物业管理公司具有轻资产和逆周期属性,估值水平亦明显较高。

  “房企通过分拆物业上市,将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放,可以多一个融资渠道。”国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为,当下物业公司纷纷分拆上市,其主要还是因为融资面偏紧,在近两年,房地产公司的融资需求很强烈。

  此前佳兆业物业总裁廖传强告诉本报记者,此次公司上市经过2年多时间进行筹备,在这个节点上市是经过慎重考虑的。而目前香港新股市场却并不乐观,据Wind数据显示,截至10月31日收盘,2018年港股新上市的176家公司有140家收盘价(后复权)低于发行价,破发比例高达79.54%。

  根据招股书,2015年~2017年,佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元;净利润分别为5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年,佳兆业物业实现营业收入4.12亿元,净利润为2303.2万元。

  除了传统的社区物业管理服务、新房交付前顾问服务外,佳兆业物业还提供社区增值服务、智能解决方案服务等。后两者2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元,分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。

  值得注意的是,2016年和2017年,佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%,相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说,佳兆业物业营收增速仍然有待提升。本报记者就如何提高营业收入、公司进行规模扩张的相关计划致函采访佳兆业物业相关负责人,截至发稿未获回复。

  同策研究院院长助理张宏伟认为,“佳兆业物业等公司通过登陆资本市场,是为了推动物业板块的规模进一步提升,通过募资抢占市场份额,未来物业领域会像住宅开发一样,迎来一个激烈竞争的时代,规模越大的公司将有明显优势。”

  激进扩张行业天花板明显

  据招股书显示,截至2017年年末,佳兆业物业目前总在管建筑面积达2400万平方米,覆盖全国36个城市,其中包括100个住宅社区及19个非住宅物业。

  相比于其他上市物业公司的规模,佳兆业物业并不占优。据公开资料显示,截至2018年上半年,雅生活在管物业面积达1.09亿平方米,碧桂园服务在管收费物业面积达1.4亿平方米,新城悦在管面积达约3700万平方米。

  根据中国指数研究院披露数据,预计到2020年全国物业管理规模可达243亿平方米。按照百强企业2017年平均物业费(4.26元/平方米/月)计算,至2020年全国物管行业基础服务收入规模可达1.24万亿元。

(文章来源:中国经营报)

(责任编辑:DF118)

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